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Baufinanzierung

Kalkuliere deine Immobilienfinanzierung mithilfe des Online-Baufinanzierungsrechners​

Mit dem Online-Tool zur Baufinanzierungskalkulation kannst du auf unkomplizierte, wirkungsvolle und gebührenfreie Weise deine maßgeschneiderte Immobilienfinanzierung kalkulieren. Aber was ist der Mechanismus des Rechners und wie setzen potenzielle Immobilienkäufer ihn optimal ein? Zur präzisen Kalkulation deiner Finanzierung benötigst du zuerst Basisdaten wie den Immobilienkaufpreis. Beachte, dass sich dieser vom Kreditbetrag unterscheidet, da meistens Eigenmittel in die Finanzierung einfließen. Zudem dürfen die Kaufnebenkosten – beispielsweise für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbucheintrag oder Makler – nicht außer Acht gelassen werden, denn diese addieren sich zwangsläufig zur Finanzierungssumme. Die erforderliche Kreditsumme und die Nebenausgaben kannst du durch den Menüpunkt “Beträge festlegen” ermitteln.

Im nächsten Schritt bestimmst du die Laufzeit der Zinsfestschreibung, die in Fünfjahresschritten erfolgt. Da der jährliche Sollzins eng mit der Höhe des Darlehens und der Dauer der Zinsbindung verknüpft ist, wird er automatisch ermittelt. Dabei gilt die Faustregel: je länger die Zinsbindung, desto höher der Zinssatz. Dennoch hast du die Möglichkeit, den Zins auch manuell einzustellen, um beispielsweise verschiedene Finanzierungsszenarien zu durchdenken. Für detailliertere Zinsanpassungen dient der Menüpunkt “Zinsen feinjustieren”, bei dem du mit Details wie Vorhaben, Immobilienart, deine Tätigkeit oder die PLZ die Zinshöhe weiter an dein Profil anpassen kannst.

Ein kritisches Element bei der Finanzierungskalkulation ist die Festlegung deiner Rückzahlungsrate. Denn mit einer höheren Tilgungsquote wird dein Kredit schneller zurückgeführt und die Gesamtzinslast verringert sich. Achte jedoch darauf: Je höher die Rate, desto höher auch deine monatliche Kreditbelastung! Optional kannst du auch eine abweichende Ratenhöhe wählen, indem du zum Beispiel eine festgelegte Monatsrate spezifizierst. Falls du eine komplette Rückführung innerhalb der Zinsfestschreibübungsphase anstrebst, solltest du dich für eine vollständige Tilgung entscheiden.

Abschließend kannst du in der Planung Szenarien für Laufzeitveränderungen einarbeiten. Möchtest du den Tilgungsanteil zu einem späteren Zeitpunkt anpassen? Im Rechner lässt sich das problemlos konfigurieren. Auch Sonderzahlungen können berücksichtigt werden.

Im rechten Segment des Finanzierungsrechners findest du die errechneten Konditionen wie monatliche Rate, Sollzins, nötige Laufzeit bis zur vollständigen Rückzahlung und weitere relevante Zahlen. Außerdem wird hier eine Tilgungsübersicht angezeigt, die dir den Verlauf deiner Immobilienfinanzierung Jahr für Jahr aufzeigt. Wenn du dir günstige Finanzierungszinsen sichern und eine professionelle Beratung durch einen Bankshop-Fachberater in Anspruch nehmen möchtest, solltest du jetzt ein Finanzierungsangebot einholen.

Diese umfangreiche Information über Baufinanzierung deckt eine Vielzahl von Schlüsselbegriffen und praktische Hinweise ab, die beim Prozess der Hausfinanzierung sehr hilfreich sein können. Hier fasse ich die wichtigsten Punkte kurz zusammen:

Finanzierungssumme

Die Finanzierungssumme bezeichnet jenen Teil des Gesamtpreises für den Erwerb einer Immobilie oder für den Bau, den die Bank als Kredit bereitstellt. Gewöhnlich umfasst diese Summe nicht den vollständigen Preis des Objekts, da es üblich ist, dass Bauherren oder Käufer einen Anteil des Betrags durch eigenes Kapital aufbringen.

Darüber hinaus sollten Käufer die zusätzlich entstehenden Nebenkosten nicht außer Acht lassen. Diese zusätzlichen Kosten sind bei vielen Finanzierungsplänen nicht inbegriffen, da Kreditinstitute diese in der Regel nicht finanzieren, es sei denn, es handelt sich dabei um besondere Umstände. Diese Praxis schließt somit die Nebenkosten häufig aus der Kredithöhe aus.

Eigenkapital

Eigenkapital umfasst die persönlichen Vermögenswerte, die in den Prozess einer Immobilienfinanzierung eingebracht werden, einschließlich liquider Mittel wie Spar- oder Giroguthaben, ebenso wie Geldanlagen in Form von Bausparverträgen, Aktien oder Investmentfonds.

Wir raten dazu, einen Anteil von 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten der Immobilie aus eigenen Mitteln zu finanzieren. Ein solcher Beitrag verringert das Risiko für die Bank, was sich üblicherweise in niedrigeren Zinssätzen für das Darlehen niederschlägt. Vor allem in Zeiten, in denen die Zinsen für Baukredite ansteigen, kann eine höhere Eigenkapitalquote wesentlich dazu beitragen, die Gesamtzinskosten zu minimieren.

Tatsächlich besteht die Möglichkeit, eine Immobilie vollständig über Fremdkapital – also ohne den Einsatz von Eigenmitteln – zu finanzieren, was als 100-Prozent-Finanzierung bekannt ist. Dabei ist allerdings zu berücksichtigen, dass derartige Vollfinanzierungen ein erhöhtes Risiko für die kreditgebende Institution bedeuten. Dieses erhöhte Risiko spiegelt sich häufig in höheren Zinssätzen wider, und die Kreditvergabe setzt in der Regel eine besonders gute Kreditwürdigkeit des Antragstellers voraus.

Eine noch weitergehende Finanzierung, die auch die nicht unerheblichen Nebenkosten mit einschließt, also eine 110-Prozent-Finanzierung, wird von Banken in der Regel nur selten angeboten. Wenn doch, erfolgt sie oft über zusätzliche Kredite mit entsprechend höheren Zinsbelastungen.

Wer eine Vollfinanzierung oder sogar die Übernahme der Nebenkosten durch Fremdkapital in Erwägung zieht, sollte definitiv den Rat eines versierten Baufinanzierungsberaters einholen. Profis wie die von Bankshop sind mit den Rahmenbedingungen bestens vertraut und können dabei helfen, die Konditionen einer solchen Finanzierungsoption zu optimieren und sie somit so kosteneffizient wie möglich zu gestalten. Sie unterstützen bei der Vorbereitung der erforderlichen Unterlagen und prüfen die individuellen Voraussetzungen, um die Akzeptanzchancen bei den Banken zu erhöhen.

Nebenkosten

Beim Kauf oder Bau einer Immobilie ist es wichtig, sich nicht nur auf den Kaufpreis zu konzentrieren. Es gilt ebenso die Nebenkosten im Blick zu behalten, die einen bedeutenden Betrag in der Gesamtfinanzierung darstellen.

Diese zusätzlichen Kosten beinhalten in der Regel die Grunderwerbssteuer, die Notar- und Grundbucheintragungsgebühren sowie in vielen Fällen die Maklerprovision.

  • Notar- und Grundbucheintragungsgebühren: Es ist empfehlenswert, ungefähr 2 Prozent des Finanzierungsbetrags für die notariellen Kosten sowie für die Eintragung ins Grundbuch einzuplanen.
  • Grunderwerbssteuer: Die Höhe der Grunderwerbssteuer ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich, mit Sätzen, die je nach Standort schwanken. In manchen Regionen wie Bayern beträgt der Satz 3,5 Prozent, während er in anderen wie im Saarland 6,5 Prozent des Kaufpreises erreichen kann. Zur exakten Bestimmung der Steuerhöhe sind Online-Kalkulatoren eine wertvolle Ressource.
  • Maklergebühren: Diese Provision wird regional unterschiedlich gehandhabt und je nach Gegend kann entweder der Käufer, der Verkäufer oder beide Parteien hierzu beitragen. Mit Online-Tools lässt sich auch hier eine Schätzung der Kosten basierend auf den Gegebenheiten des entsprechenden Bundeslandes vornehmen.

Zur präzisen Budgetplanung bieten Online-Rechner zu Nebenkosten, die nach Eingabe des jeweiligen Bundeslands individuelle Ergebnisse liefern, eine gute Orientierungsmöglichkeit. So kann man sich einen realistischen Überblick über den gesamten finanziellen Rahmen des Immobilienkaufes verschaffen.

Zinsen

Die Zinssätze für Hypotheken spielen eine entscheidende Rolle bei den Gesamtkosten einer Immobilienfinanzierung. Diese Zinsen sind quasi das Entgelt, das du für die Nutzung des vom Kreditinstitut bereitgestellten Kapitals entrichtest. Die Zahlungen für die Zinsen erfolgen dabei monatlich zusammen mit der Tilgungsrate und sind prozentual von der ausstehenden Kreditsumme abhängig. Dies führt dazu, dass sich mit fortschreitender Rückzahlung des Kredits und dementsprechend sinkender Restschuld auch die Höhe der Zinszahlungen verringert.

Die Höhe der aktuellen Hypothekenzinsen ist zusammen mit der Tilgungsrate der dominierende Faktor, der die Kosten deiner Baufinanzierung beeinflusst. Deshalb ist es wichtig, möglichst vorteilhafte Konditionen zu sichern, insbesondere in einer Phase steigender Zinsen.

Um günstige Zinssätze für deine Baufinanzierung zu erzielen, gibt es diverse Ansatzpunkte. So honorieren Banken in der Regel höhere Eigenkapitalanteile mit niedrigeren Zinssätzen. Außerdem hat die gewählte Zinsbindungsfrist einen Einfluss auf das Zinsniveau – kürzere Fristen führen oft zu niedrigeren Zinsen. Allerdings kann eine längere Festzinsphase in einer Zeit ansteigender Zinsen von Vorteil sein, um sich die aktuell noch günstigen Konditionen zu sichern.

Eine professionelle Baufinanzierungsberatung, wie sie etwa von Bankshop angeboten wird, kann dir die Tür zu den besten Finanzierungsmöglichkeiten eröffnen. Experten entwickeln eine auf dich zugeschnittene Finanzierungsstrategie und vergleichen Angebote von einer Vielzahl an Partnerbanken, um das optimale Finanzierungsangebot für dein Bauvorhaben zu finden und dir so eine kosteneffektive Baufinanzierung zu ermöglichen.

Zinsbindung

Die Laufzeit einer Zinsbindung definiert den Zeitrahmen, innerhalb dessen die Zinsbedingungen eines Hypothekendarlehens unveränderlich festgeschrieben sind. Diese Frist kann sowohl vom Kreditnehmer als auch von der Bank während der vereinbarten Laufzeit nicht modifiziert werden. Die Entscheidung für die Zinsbindungsfrist kann in Fünfjahresschritten erfolgen und reicht von kurzen Zeiträumen von fünf oder zehn Jahren bis hin zu langen Laufzeiten von dreißig oder gar fünfunddreißig Jahren.

Falls Du Dich dazu entschließt, die derzeitigen Zinsen für einen ausgedehnten Zeitraum zu binden, erheben Banken üblicherweise einen leicht erhöhten Zinssatz. Dennoch kann die Wahl einer langfristigen Sollzinsbindung vorteilhaft sein, insbesondere in einem Umfeld steigender Zinsen, da sie planbare und gleichbleibende Finanzierungskosten über den gesamten Bindungszeitraum hinweg gewährleistet.

Tilgung

Mit der Tilgung wird der Prozess des schrittweisen Rückzahlens des aufgenommenen Darlehens für eine Immobilie bezeichnet. Die Wahl der Tilgungsrate ist neben einem niedrigen Zinssatz ein entscheidendes Element für die Kosteneffizienz einer Baufinanzierung. Ein höher gewählter Tilgungssatz bedeutet eine schnellere Rückführung des Kredits und folglich auch geringere Zinsen im Laufe der Zeit, da diese auf die verbleibende Schuld berechnet werden. Daher lautet eine grundlegende Regel: Je schneller der Kredit getilgt wird, desto niedriger sind die insgesamt anfallenden Zinskosten.

Allerdings bedeutet ein hoher Tilgungssatz gleichzeitig auch höhere monatliche Belastungen. Deshalb sollte der gewählte Satz sorgfältig abgewogen werden. Um die ideale Tilgungsrate zu finden, kann der Tilgungsrechner von Baufi24 behilflich sein.

Bei der Festlegung der Rückzahlungsrate ist es wichtig, die eigene finanzielle Leistungsfähigkeit realistisch einzuschätzen und nicht überzustrapazieren. Eine durchdachte Budgetplanung stellt sicher, dass die Rate tragbar bleibt. Es ist ratsam, den passenden Tilgungssatz in Beratung mit Fachleuten, wie den Experten von Bankshop, zu ermitteln, um finanzielle Risiken zu minimieren und eine solide Baufinanzierungsstrategie zu entwickeln.

Monatliche Darlehensrate

Die monatliche Rate, die an das Kreditinstitut geht, setzt sich aus dem Tilgungssatz und den Bauzinsen zusammen. Bei einem Annuitätendarlehen, einer traditionellen und sehr beliebten Form der Baufinanzierung, bleibt diese Rate über die gesamte Dauer der Zinsbindungsfrist hinweg konstant. Dies bietet den Darlehensnehmenden den wesentlichen Vorteil, von Beginn an Klarheit über die Höhe der finanziellen Belastung bis zum Ende der Zinsbindung zu haben, was eine präzise Planung der Haushaltsfinanzen ermöglicht.

Ein charakteristisches Merkmal des Annuitätendarlehens ist die Konstanz der monatlichen Rate während der festgelegten Zinsbindungsperiode. Allerdings wandelt sich im Zeitverlauf das Verhältnis von Zinsen zu Tilgung innerhalb dieser Rate: Zu Beginn ist wegen der hohen Restschuld der Anteil der Zinszahlungen größer. 

Mit jeder geleisteten Rate verringert sich die verbleibende Darlehenssumme und somit auch der darauf fällige Zinsbetrag, während der Anteil der Tilgung an der Gesamtrate sukzessive ansteigt. Obwohl sich die Zusammensetzung der Rate ändert, bleibt ihre Höhe über die Dauer der Zinsbindungsfrist hinweg unverändert, was eine beständige und vorhersehbare finanzielle Planung ermöglicht.

Sondertilgung

Sondertilgungen sind zusätzliche Zahlungen, die über die vereinbarte monatliche Rate hinausgehen und direkt auf die Restschuld eines Baukredits angerechnet werden. Durch diese zusätzlichen Einzahlungen kannst Du Dein Darlehen schneller zurückführen und somit langfristig Zinsen sparen, da sich die Restschuld schneller verringert und somit die Basis für die Zinsberechnung kleiner wird.

Es ist üblich, dass Finanzierungsexperten, wie die von Bankshop, empfehlen, Sondertilgungsmöglichkeiten in den Darlehensvertrag zu integrieren. Diese Flexibilität ist besonders dann wertvoll, wenn Du unvorhergesehene Einkünfte wie Boni, Prämien oder Erbschaften erhältst und dafür verwenden möchtest, Deinen Kredit schneller zu tilgen.

Obwohl manche Finanzierungsinstitute für das Recht auf Sondertilgungen einen Zinsaufschlag verlangen, bieten andere dieses Feature kostenfrei an. Daher ist es wichtig, beim Verhandeln des Kreditvertrages auf solche Optionen zu achten und die Konditionen verschiedener Anbieter zu prüfen, um die beste und flexibelste Lösung für die eigenen Finanzen zu finden. 

Sondertilgungsrechte können einen großen Unterschied in der Gesamtersparnis über die Laufzeit des Darlehens machen und bieten eine wertvolle Möglichkeit, bei Verbesserung der eigenen finanziellen Lage, schneller schuldenfrei zu sein.

Restschuld und Anschlussfinanzierung

Die Restschuld im Kontext eines Immobilienkredits bezieht sich auf den noch nicht getilgten Teil des Darlehens nach Abzug der bisher geleisteten Tilgungszahlungen. Im umgangssprachlichen Gebrauch meint der Begriff häufig einfach den verbleibenden Kreditbetrag, der an die Bank zurückgezahlt werden muss. Formal und im spezifischen Kontext der Baufinanzierung bezieht sich Restschuld jedoch auf den Betrag, der nach Ende der Zinsbindung des Erstkredits offen ist – denn es ist relativ selten, dass ein Immobiliendarlehen innerhalb der ersten Zinsbindungsperiode vollständig getilgt wird.

Ein Beispielrechnung veranschaulicht, wie sich die Restschuld eines Immobilienkredits nach einer langen Zinsbindungsperiode darstellen könnte. Hierbei wird ein Darlehen von 400.000 Euro zu einem angenommenen Sollzins von 3,23 Prozent mit einer Tilgungsrate von 2 Prozent über einen Zeitraum von 10 Jahren berechnet. Nach Ablauf der Zinsbindung wurde ein Anteil des Darlehens in Höhe von rund 94.282,13 Euro getilgt, was bedeutet, dass eine Restschuld von etwa 305.717,87 Euro verbleibt.

Die verbleibende Restschuld wird normalerweise über eine Anschlussfinanzierung zurückbezahlt. Für die Anschlussfinanzierung ist es nicht zwingend erforderlich, bei derselben Bank zu bleiben, vielmehr ist es ratsam, die Konditionen verschiedener Anbieter zu vergleichen. Fachleute, wie das Team von Bankshop, können hierbei eine wichtige Unterstützung bieten und helfen, die bestmöglichen Konditionen zu finden, um die Kosten minimieren zu können.

Darüber hinaus ist eine frühzeitige Beschäftigung mit Optionen zur Anschlussfinanzierung empfehlenswert, möglichst schon fünf Jahre vor Ablauf der aktuellen Sollzinsbindung. Wenn ein Anstieg des Zinsniveaus zu erwarten ist, kann ein Forward-Darlehen Sinn machen. Dieses Finanzierungsinstrument ermöglicht es, schon bis zu fünf Jahre vor Ende der Zinsfestschreibung ein neues Darlehen zu vereinbaren und sich dadurch die aktuellen, womöglich niedrigeren Zinsen für die Zukunft zu sichern.

Budgetplanung

Es ist wichtig, eine gründliche Planung zum verfügbaren Finanzierungspotenzial zu machen. Mit Hilfe von Online-Rechnern kann man sein Budget und die maximale Darlehenssumme ermitteln.

Ablauf der Baufinanzierung

Bestimmung des Finanzierungsrahmens, Einholung einer Vorabeinschätzung, Vervollständigung aller erforderlichen Unterlagen, Besichtigung und Vertragsverhandlungen sowie das Einholen einer verbindlichen Finanzierungszusage sind wesentliche Schritte vor einem Immobilienkauf.

Die Auswahl des passenden Baufinanzierungsangebots kann komplex sein, daher ist es ratsam, professionelle Unterstützung von Finanzierungsspezialisten, wie die von Bankshop in Anspruch zu nehmen, die Hilfe bei der Erstellung eines individuellen Finanzierungsplans und der Durchführung des Vergleichs von Angeboten verschiedener Geldgeber anbieten können.

Wie wird die Monatsrate oder die maximale Darlehenssumme berechnet?

Die Berechnung der Monatsrate und der maximalen Darlehenssumme ist ein wichtiger Schritt bei der Vorbereitung einer Immobilienfinanzierung. Die Monatsrate stellt dabei die finanzielle Belastung dar, die du jeden Monat für Zinsen und Tilgung deines Kredits tragen musst, während die maximale Darlehenssumme den Gesamtbetrag wiedergibt, den du unter Berücksichtigung deines verfügbaren Budgets aufnehmen kannst.

Ermittlung der Monatsrate für einen gegebenen Darlehensbetrag: Du kannst die Monatsrate berechnen, indem du die Konditionen des Darlehens – also Darlehensbetrag, Sollzins und Tilgungssatz – nutzt, um die jährliche Annuität zu berechnen und diese dann durch 12 Monate teilst.

Ermittlung der maximalen Darlehenssumme: Umgekehrt lässt sich aus der maximal tragbaren Monatsrate und den Konditionen (Sollzins und Tilgungssatz) des Kredits die maximale Darlehenssumme ableiten. Hierbei wird in der Regel ein Budgetrechner oder Darlehensrechner verwendet.

Die Formeln zur Berechnung dienen zunächst einer groben Schätzung und können dazu beitragen, ein erstes Gefühl für die mögliche Darlehenshöhe oder Rate zu bekommen. Diese Berechnungen berücksichtigen jedoch nicht alle Variablen, wie beispielsweise eine eventuelle Sondertilgung oder andere individuelle Finanzierungsdetails.

Daher ist es ratsam, für eine genaue und persönlich abgestimmte Berechnung der Finanzierungsmöglichkeiten die Hilfe von Finanzierungsexperten in Anspruch zu nehmen. Sie verfügen über umfassendes Wissen zu den aktuellen Kreditbedingungen, Marktzinsen und weiteren Einflussfaktoren, die für eine solide Finanzierungsplanung relevant sind. Profis wie die Berater von Bankshop können dir anschließend eine auf deine Situation zugeschnittene Finanzierungslösung aufzeigen und dir bei der Wahl der passenden Baufinanzierung behilflich sein.

Für weitere Informationen und tiefergehende Einblicke haben wir einen detaillierten Blogbeitrag verfasst. Klicke hier, um direkt zum Blogbeitrag zu gelangen.
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